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毎年「全国の公示価格（地価）」の状況が発表されますが、2013年から上がり始めた不動産価格は、2025年現在も上昇傾向が続いています。
この影響で、土地や家の売却を考える人が増えており、「今売るべきか？」「どれくらいの価格で売れるのか？」といった疑問を持つ方もかなり増えてきているようです。
今回こちらのページでは、
『土地の売却を考えててどれくらいで売れるのか知りたい…。』
『公示価格ってどうやって調べるんだろう…。』
『公示価格が分かれば土地の売却相場がわかる？…。』
などについて分かりやすくまとめてみました。
最近の事例によると『土地評価の間違いで相続税を5700万円も払い過ぎていた』と言うニュースも紹介されていました。
申告間違いによって税務署から指摘される可能性もある『不動産（土地、家屋など）の売却や相続』に関しては、税金がいくらかかるのか、売却相場は間違っていないか？は事前に確認が必須！
そんな土地の売買において指標となる公示価格について、また土地の本当の価格を簡単に知る方法など分かりやすくまとめてみました。
※公示価格に関して全く分からないと言う方はコチラからチェック！
公示価格について、簡単にまとめると…
- 公的機関が毎年公表する土地の目安となる価格
- 「公示地価」「基準地価」のことを「公示価格」という
- 「公示地価」は国土交通省、「基準地価」は各都道府県が毎年公表する
- 公示地価は、毎年1月1日時点における土地1平方メートル当たりの価格で、評価額は2人以上の不動産鑑定士が評価し、その結果をもとに決定される
- 基準地価は、毎年7月1日時点における土地1平方メートル当たりの価格で、評価額は1人以上の不動産鑑定士が評価し、その結果をもとに決定される
- 土地取引の際の目安、公共用地の取得価格算定の基準とされる
一方、実勢価格とは…
- 実際に土地が売買されるときの価格
- 売買する当事者間で自由に価格を決定することができる
- 公示価格の1.1～1.2倍が目安とされている
※公示価格は実勢価格に近い価格とされていますが、あくまで目安となる価格であり、実際には土地の特性や取引する時期、査定を依頼する不動産などによって大きな差が生じるケースも多くあります。
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公示価格のうち、公示地価は国土交通省から毎年3月頃に、基準地価は各都道府県から毎年9月頃に発表されます。
いずれも国土交通省のホームページ「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から以下の手順で確認することができます。
- 都道府県を選択
- 市町区村を選択
- 検索条件を指定
- 検索結果が表示される
公示価格を使った土地の実勢価格の計算式は以下のようになります。
土地の公示地価（基準地価）× 面積 × 1.1（1.2）＝土地の実勢価格の目安
※土地の実勢価格は、公示価格の1.1～1.2倍が目安とされています。
例）公示地価65,000円、敷地面積200㎡の場合
65,000円 × 200㎡ × 1.1（1.2） ＝ 1,430万円（1,560万円）
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土地の価格には大きく分けて4つの種類があり、目的によって指標となる土地の価格は異なります。
目的別による土地の価格の調べ方は以下の通りです。
※土地にかかる税金を知りたい場合・・・固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税の算出に使用されます。
固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書の「課税明細書」で確認することが可能です。
固定資産税評価額は、公示価格のおよそ70％が目安とされています。
※土地にかかる贈与税、相続税を知りたい場合・・・相続税路線価
相続税路線価は、相続税や贈与税の算出に使用される土地の公的な価格です。
毎年1月1日を基準日として評価、7月ごろに国税庁から公表されます。
路線価は、国税庁のホームページ「 路線価図・評価倍率表」から確認することが可能です。
路線価（1㎡当たりの土地評価額）に土地の面積を掛けて相続税評価額を算出します。
相続税路線価は、公示価格のおよそ80％が目安とされています。
※土地を購入、売却したい場合・・・公示価格・実勢価格
公示価格・実勢価格は、土地の売買取引において指標となる価格です。
公示価格は、国土交通省のホームページ「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から確認することが可能です。
実勢価格は、公示価格の1.1～1.2倍が目安です。
土地の売却においては、公示価格などの目安となる価格ではなく、実際に不動産会社に査定をしてもらう方がより正確な土地の価格を知ることができます。
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それは土地の売却をする前に土地の本当の適正価格を調べることです。
これをしなければ『土地の相場』が分からず、売却の際に、不動産会社から提示された価格が適正かどうかを判断することもできません。そのまま売却してしまうと大損する可能性も！！
売却する前に『土地の本当の価値』がわかれば、すぐに売った方がいいのか？活用すべきか？など選択肢も一気に広がります。
土地を含めた家屋など、不動産の価値を調べるなら、自宅から近くの不動産屋へ出向くのが一般的でしたが、不動産屋って何となく入りにくいですよね…。
さらに不動産鑑定士に頼むと数万円～数十万円かかる上に、評価額が出るまでかなりの期間がかかる事も…＞＜
そんな事もあり、2025年現在はスマホでわずか60秒入力で不動産の価値を調べる事が出来るサービスが空前の大ブーム。
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特に2025年は円安やインフレなどの影響もあり、不動産価格が驚くほど高くなっている可能性もあります。
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