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『土地の相続税ってどれぐらいかかるんだろう…。』
『相続税路線価ってどうやって調べるの？…。』
『路線価が分かれば相続税って自分で計算できるのかな…。』
と、土地や家屋など不動産の相続、相続税の計算方法に関しては分からない事ばかりです＞＜
最近の事例によると『土地評価の間違いで相続税を5700万円も払い過ぎていた』と言うニュースが話題になったこともあります。
適正な価格を知らないまま申告してしまうと、必要以上に税金を支払ってしまったり、税務署から修正を求められたりする可能性もあります。
そんな不安だらけの土地の相続問題で一生後悔しない為の税金計算方法と節税対策について今回はお伝えします。
※相続税路線価に関して全く分からないと言う方はコチラからチェック！
相続税路線価について、簡単にまとめると…
- 相続税や贈与税を計算する際に使用される土地の公的な価格
- 路線に面した土地1平方メートル当たりの評価額
- 公示価格のおよそ80％が目安
- 毎年1月1日を基準日として評価、7月ごろに国税庁が公表する
- 路線価に土地の面積を掛けて相続税評価額を算出する
- 路線に面した土地でも、地域によっては相続税路線価がない場合もある
- 相続税路線価がない場合は、倍率方式により相続税評価額が計算される
路線価図について、簡単にまとめると…
- 路線に対応した路線価が描かれた地図
- 7月中に国税庁が公表する
- 1平方メートル当たりの路線価を表している
- A~Gのアルファベットは借地権割合を表している
路線価は、国税庁のホームページ「 路線価図・評価倍率表」から以下の手順で確認することができます。
- 都道府県を選択
- 路線価図を選択
- 市町村を選択してエリアを絞り込む
- 土地が接している道路を確認する
※書かれている数字は1平方メートル当たりの土地の評価額を表しています。
※金額は千円単位の数字で表されています。
※書かれているアルファベットは借地権割合（土地を借地にしていたときの係数）を表しています。
相続税路線価を使った基本的な計算式は以下のとおりです。
【相続税路線価（1㎡当たりの土地評価額）×土地面積＝土地の相続税評価額】
※例）土地の面積が100㎡で、路線価図に「300C」と表されていた場合
30万円（1㎡当たりの土地評価額）×100㎡＝3,000万円
土地の評価額は3,000万円ということになります。
ただし、この計算式は、土地が路線に面して正方形又は長方形で、奥行き距離が10ｍ以上24ｍ未満の場合に限ります。
土地の形状によって、上記の計算式に補正率を掛けて、相続税評価額が計算されます。
【相続税路線価×土地面積×補正率＝土地の相続税評価額】
※土地の補正・・・土地の形状として利用価値が低い場合（土地の形状が使いにくい場合など）は路線価が減額され、土地の利用価値が高い場合（交差点の角にあって交通の利便性が高い場合など）は路線価が増額されます。
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土地の評価額は査定サイトで調べる事ができます。しかも1分入力で無料、必ず売る必要はなく、まずは値段を調べるだけでOKです。
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まずは相続税について、簡単にまとめると…
・親などが死亡したときに財産を相続した人に課税される税金
・相続した財産が一定額を超えた場合は、超えた部分の財産に対して課税される
・相続税の申告は、死亡した人（被相続人）が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内が期限
①相続人の確認
※被相続人と相続する人の戸籍謄本を取り寄せて、相続人を確認
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②遺言書の有無の確認
※遺言書がある→ 家庭裁判所で検認を受ける必要がある（公正証書による遺言の場合は検認不要）
※遺言書がない→ 相続人を確定するための戸籍調査→ 相続人を確定
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③遺産と債務の確認
※被相続人の遺産と債務を調べて目録や一覧表を作成（葬式費用は遺産から差し引けるので、領収書を残す）
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④遺産の評価
※土地や建物などの財産を、法律などで定められた方法によって評価→ 素人では評価が難しい為、不動産鑑定士に数万円払って依頼 or ネットから無料の不動産査定を利用して1分入力で確認可能
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⑤遺産の分割
※相続人が複数の場合→遺産分割 →遺言書がない場合は相続人全員で分割について協議し、遺産分割協議書を作成
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⑥申告と納税
※相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内に行う必要がある
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土地の相続税に関しては、以下の4つのステップで計算する事が可能です。
※まず相続人ごとに相続税がかかる財産の総額（課税価格）を計算する必要がある
※相続税がかかる財産とは、現金や預貯金、土地、建物、有価証券など
※上記のうち後からでも計算出来るのが現金や預貯金など
※実はこの最初のステップが一番難しく、税理士に丸投げすると、相続税の実務経験により評価額に大きな差が出る事があります
※とは言え土地や建物は評価額を出さないと計算出来ないので、最初に自分で調べておくのがオススメ！
⇒財産の総額が算出出来ていればSTEP②へ
※被相続人の借入金を確認、葬儀費用は後から差し引く事が出来るので領収書を保管
⇒借入金の把握、葬儀費用に関しての理解が出来ればSTEP③へ
※①課税価格の合計額−基礎控除＝③課税対象額を算出
※相続税の基礎控除額の計算式⇒
3000万円＋（600万円×法定相続人の数）
※例）
例えば法定相続人が配偶者と子1人の合計2人の場合、基礎控除額は「3000万円＋（600万円×2人）」で4200万円が相続税の基礎控除額になります。
この場合、相続する遺産の総額（課税価格の合計額）が4200万円以下であれば、相続税はかかりません。
⇒課税対象額が算出出来ればSTEP④へ
※ステップ③で求めた課税対象額を以下の計算式に当てはめる⇒
（課税対象額）×（税率）-（控除額）= 相続税
| 課税対象額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| ～1000万円 | 10％ | － |
| ～3000万円 | 15％ | 50万円 |
| ～5000万円 | 20％ | 200万円 |
| ～1億円 | 30％ | 700万円 |
| ～2億円 | 40％ | 1700万円 |
| ～3億円 | 45％ | 2700万円 |
| ～6億円 | 50％ | 4200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7200万円 |
※例）
課税対象額が980万円の場合は
980万円 × 10% – 0円 = 相続税
で、相続税額は98万円
課税対象額が2800万円の場合は
2800万円 × 15% – 50万円 = 相続税
となり、相続税額は370万円となります。
※とは言え、まずは土地の評価額を調べる必要がある為、まだ調べていない場合は損しない為に最初に調べておきましょう。
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※不動産のうち、建物（住居・家屋）は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。
※土地については路線価方式と倍率方式のいずれかの方法で評価します。
※土地の節税対策としては以下の方法などがあります。（必ず節税になるとは限りません。）
・相続する前に土地を売却する
・相続した土地を売却する
・相続を放棄する（相続の開始から3ヵ月以内に家庭裁判所に申述する必要がある）
・土地を活用する（建物を貸家にすることで相続税評価額は30％程度減額）
・更地の場合は貸家建付地にすることで20％程度の減額
※とは言え、まずは不動産（土地、家屋など）の評価額を調べる必要がある為、まだ調べていない場合は損しない為に最初に調べておきましょう。
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土地の相続税の計算方法についてはご理解頂けたかと思いますが、ひとまずやる事は相続の前に土地の本当の適正価格を調べることです。
これをしなければ『課税遺産総額の算出』が出来ずに、正確に不動産（土地、家屋など）の相続税を計算する事は出来ません。
土地の相続後に失敗するケースとして、不動産（土地、家屋など）の適正価格を調べずに譲り受けて、後から『税金が高すぎる…』、『売れない…』、『使わずに放置状態でどうしよう…』と悩んでいます。
相続する前に『土地や住居の本当の価値』がわかれば、すぐに売った方がいいのか？、贈与や相続を放棄をした方がいいのか？、など選択肢も一気に広がります。
思っているより高い値段がつけば、相続する前に売って現金化すれば相続税対策にもなります。
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